Průvodce · aktualizováno 2026
Jak koupit nemovitost ve Španělsku
Koupě ve Španělsku jde zvládnout i na dálku — pokud máte NIE, nezávislého právníka a jasný rozpočet nad kupní cenu. Tady je postup bez marketingových zkratek.
Nezávislý přehled pro kupující z ČR a SR. Čísla jsou orientační — sazby se liší podle autonomní oblasti a typu nemovitosti.
Tento průvodce shrnuje právní kroky, daně, reálnou návratnost z pronájmu a nejčastější chyby kupujících z Česka a Slovenska. Na konci najdete aktuální nabídky ve Španělsku z katalogu Vistaria.
Právní proces krok za krokem
Španělský nákup není „podpis u makléře a hotovo“. Oficiálně probíhá u notáře a v katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). Makléř nebo developer vás provede obchodem, ale právní jistotu dává až nezávislá kontrola titulu a smluv.
Typická posloupnost: identifikace nemovitosti → rezervace se zálohou → due diligence (Nota Simple, dluhy domu, urbanistické stavy) → smlouva o záloze (contrato de arras) → příprava u notáře → podpis kupní smlouvy (escritura) → zápis vlastnictví a předání klíčů.
- NIE (Número de Identificación de Extranjero) — daňové identifikační číslo cizince; bez něj nejde smlouva ani účet.
- Nota Simple — výpis z katastru: vlastník, věcná břemena, hypotéky.
- Certificado de deuda de la comunidad — potvrzení, že byt/dům nemá dluhy vůči SVJ (comunidad de propietarios).
- Contrato de arras — smlouva o záloze; bývá penalizace při odstoupení (často 10 % ceny).
- Escritura pública — kupní smlouva u notáře; teprve po ní jste oficiálně vlastník.
Daně při koupi a roční poplatky
Celkové náklady nad kupní cenu bývají 10–14 % u starší nemovitosti od fyzické osoby a jiné u novostavby od developera. Rozdíl je zásadní — omylem započítat jen ITP u resale, zatímco kupujete nový byt s IVA, je častá chyba.
Roční IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) platí každý majitel — obecní daň z nemovitosti. Comunidad (poplatky domu) může být u pobřežních rezidencí s bazénem a výtahem výrazná; u Costa del Sol nejsou výjimkou částky 150–400 € měsíčně u středního apartmánu.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — daň z převodu u starší nemovitosti; sazba závisí na autonomní oblasti (např. Andalusie, Valencie).
- IVA 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados) — typicky u novostavby od developera místo ITP.
- Notář a registr — cca 0,5–1,5 % z ceny podle složitosti.
- Advokát — běžně 1–1,5 % + DPH; u menších transakcí fixní fee.
- IBI — roční obecní daň; sazba podle katastrální hodnoty (valor catastral).
- Comunidad — měsíční poplatky domu; ověřte i mimořádné fondy (derramas).
Návratnost z pronájmu — realisticky, ne z brožury
Gross yield 6–8 % z inzerátu developerů bývá počítán bez IBI, comunidad, správy, prázdných týdnů a amortizace nábytku. Čistý cashflow u krátkodobého pronájmu na Costa Blanca nebo Del Sol často spadne na 3–5 % ročně u konzervativního scénáře — pořád může dávat smysl, ale musíte vědět proč.
Dlouhodobý nájem (11 měsíců) dává stabilnější příjem, nižší provozní zátěž, ale nižší sazbu. Krátkodobý pronájem táhne sezónní špičku, vyžaduje licenci v mnoha obcích a kvalitní správu — bez ní hodnocení hostů a obsazenost padají.
- Počítejte obsazenost 60–75 % u STR mimo top lokality, ne 90 % z tabulky.
- Správa STR: 20–30 % z tržby + úklid mezi hosty.
- Rezervujte 5–8 % roční tržby na opravy (klimatizace, voda, elektro).
- Turistická licence (VUT / licencia turística) — bez ní hrozí pokuty; pravidla se liší obec od obce.
5 chyb, které Češi a Slováci dělají nejčastěji
- 1Platba velké zálohy před Nota Simple a kontrolou dluhů SVJ — prodávající může mít nezaplacené derramas nebo nevyřešené stavební povolení.
- 2Spoléhání na „španělsky mluvícího právníka“ bez praxe v konkrétní provincii — Valencie ≠ Andalusie ≠ Baleáry.
- 3Ignorování urbanistického stavu — nelegální přístavba nebo terasa bez licencia de obra může zablokovat prodej i hypotéku.
- 4Koupě „kvůli Airbnb“ bez ověření obecní vyhlášky — v Benidormu, Barceloně nebo Palma de Mallorca jsou limity nocí a registrace hostů.
- 5Podcenění měsíčních fixních nákladů — comunidad + IBI + pojištění + správa musí sedět i v mimo sezonu bez jediného hosta.
Checklist před podpisem arras
- Máte NIE a španělský bankovní účet (nebo jasný plán převodu z EU účtu).
- Advokát ověřil Nota Simple, katastrální mapu a shodu s realitou na prohlídce.
- Máte certificado de deuda de la comunidad a potvrzení, že nejsou nevyřešené soudní spory domu.
- Víte, zda platíte ITP nebo IVA + AJD, a máte písemný rozpis všech poplatků.
- Smlouva arras obsahuje termín předání, sankce prodlení a podmínku „clean title“.
